Danmarks Radio (DR) sætter i dag fokus på forskelle i huslejen for det samme antal kvadratmeter. Hos Boligselskabet Sjælland mener direktør Bo Jørgensen, at det er vigtigere at fokusere på effektiviseringer i alle boligafdelinger.
- Vi kan finde rigtig mange penge i at effektivisere den daglige drift og samtidig forbedre indkøb ved hjælp af f.eks. udbud. Derfor står de øverst på min liste af effektiviseringer. Og jeg går faktisk også ud fra, at politikerne går efter effektiviseringer og ikke nødvendigvis ens huslejer for forskellige boliger fortæller Bo Jørgensen.
Forskelle er ikke et problem
Hos Boligselskabet Sjælland oplever Bo Jørgensen ikke de store forskellige i huslejeniveauet mellem de forskellige boligafdelinger. Bo Jørgensen peger dog på, at forskelle i huslejen mellem boligafdelinger skal undersøges, men ikke nødvendigvis udlignes.
- Vi ser konstant på om nogle boligafdelinger har større udgifter end andre. Her søger vi forklaringer. Nogle gange er der fornuftige grunde, andre gange skal vi ændre på f.eks. driften eller finansieringen. Det er dog vigtigt, at vi respekterer de lokale beslutninger der træffes af beboerne. Det tror vi er afgørende for sammenhængskraften i boligafdelingerne fortæller Bo Jørgensen.
Bo Jørgensen peger også på, at det er vigtigt for sammenhængskraften i hele Danmark, at almene boliger har en bred appel til mange forskellige typer beboere.
- Vi skal have forskellige typer boliger på hylderne og derfor må der også godt være variationer huslejerne. Man kan ikke kun sammenligne på kvadratmeter-pris. Selvfølgelig kan man finde uhensigtsmæssige forskelle, men grundlæggende er effektiviseringer vigtigere end ens huslejer fortæller Bo Jørgensen.
Bliv ikke fristet af kortfristede løsninger
Samtidig advarer han dog både kollegaer og politikere om fristelsen til at gribe til kortsigtede løsninger.
Bo Jørgensen advarer dog mod de kortsigtede løsninger.
- Hvis jeg var en kortsigtet direktør kunne jeg sige til mine boligafdelinger, at de ikke behøver sætte penge af til f.eks. udskiftning af vinduer om 7 år. Det kunne jeg blive populær på hos nogle af de nuværende lejere, men fremtidige lejere står med et stort problem fortæller direktør Bo Jørgensen.
Hos Boligselskabet Sjælland er man gået stærkt ind for at opnå langsigtede effektiviseringer.
- Det er væsentlig at løfte fagligheden for at opnå de efterfølgende effektiviseringer. Dermed får vi effektiviseringer og ikke blot besparelser. Vi skal gøre tingen smartere, ikke blot billigere. Der er en stor forskel. Vi har nu opnået den faglige robusthed det kræver at opnå effektiviseringer forklarer direktør Bo Jørgensen.
Otte områder branchen bør gå efter
Bo Jørgensen peger på otte områder, som der kan give effektivitet og dermed besparelser på huslejen:
1. Administration af almene boliger skal følge de almindelige EU regler
En stor del af boligselskaberne bliver administreret af andre selskaber. Det bør følge de almindelige EU-regler, som giver fri konkurrence. I dag gør man en del i branchen for at undgå EU-bud.
2. Effektiviteten i boligafdelingerne bør benchmarkes
Alle boligafdelinger på tværs af boligselskaber har samme kontoplan og der kan nemt benchmarkes på driftsudgifterne (konto 114 og 115). Der er et effektiviseringspotentiale ca. 0-25% afhængig af afdelingens nuværende drift.
3. Drøftelse af serviceniveau til primært bestyrelser, sekundært beboere
Serviceniveauet skal udfordres. Her skal boligselskaber i højere grad turde udfordre den service, som de tror bestyrelserne i boligafdelingerne efterspørger.
4. Dokumentationskrav for at alt indkøb konkurrenceudsættes
Boligselskaber skal fremover dokumentere, at de konkurrenceudsætter indkøb i boligafdelinger.
5. Byggeafdelingers indkøb, processer og byggestyring skal konkurrenceudsættes
Boligselskabernes byggeafdelinger omsætter for rigtig mange millioner. Her skal både små og store projekter fremover konkurrenceudsættes – og det skal det enkelte boligselskab kunne dokumentere.
6. Klar adskillelse mellem politisk og drift/administrativ ledelse
Boligselskaberne bør være tydelige i hvad der er politiske beslutninger og hvad der er op til administrationen. På den måde kan sikres en høj selvbestemmelse hos beboerne, samtidig med, at der sikres effektiv drift.
7. Forenkling af regler
Reglerne for drift og finansieringen af almene boliger bør ses efter i sømmene. En forenkling og ensretning i forhold til de øvrige boligmarked kan give lavere husleje. F.eks. er der skattestop for grundskyld for f.eks. ejerboliger - men ikke almene boliger. Samtidig er det almene boligområde reguleret af et stort regelsæt. Det bør forenkles, så der kan opnås en mere effektiv drift. Vaner og rutiner i branchen bør også gennemgås.
8. Nedre grænse for antal boliger pr. afdeling
Der findes i dag en del mindre boligafdelinger. For at opnå besparelser bør de samles i store boligafdelinger, som kan ligge geografisk forskellige steder. Det vil effektivisere en række udgifter til bl.a. regnskaber og budgetter, hvis der bliver større boligafdelinger.
Faldgruber
- Beboernes indflydelse på deres boligafdeling ryger, hvis huslejen fastsættes centralt. Det skal være muligt for beboere at træffe beslutninger, som påvirker huslejen. Det giver et ejerskab til boligerne og boligområder. Det sikrer sammenhængskraften i de enkelte boligafdelinger.
- Kortsigtede besparelse ved udelukkende at fokusere på huslejen giver besparelser på den korte bane, men efterlader en regning til kommende lejere – og kan dermed give langsigtede samfundsproblemer. Reelle effektiviseringer giver derimod resultater for både nuværende og kommende lejere.
mly
