17/3-2017 Nyhed til alle

Landsretsdom går imod beboerklagenævn

Afgørelsen i en sag, der handlede om fristerne for varmeregnskab, betyder at beboerklagenævnene må ændre sin praksis.

Lejerne skal ikke betale for andres varme, hvis der er fejl i varmeregnskabet. Det fastslår landsretten i principiel dom og giver dermed Boligselskabet Sjælland medhold.  

For tre år siden fik en gruppe beboere en ekstraregning sammen med et nyt varmeregnskab. Det var 4 måneder og 27 dage efter varmeregnskabsårets udløb, og dermed 27 dage senere end den frist på fire måneder som er fristen for varmeregnskabet.

Men Boligselskabet Sjælland mente at fristen var overholdt, for faktisk havde beboerne fået et varmeregnskab indenfor fristen. Men en fejl betød at der måtte laves et nyt regnskab. Konsekvensen var, at nogle skulle betale mere og andre mindre efter fordelingsregnskabet.

Sagen kom for beboerklagenævnet i Roskilde, der afgjorde at Boligselskabet Sjælland ikke kunne lave en ekstra opkrævning. I almene boliger er der kun lejerne til at betale udgifterne, så i praksis betød afgørelsen, at det var alle de andre beboere i boligafdelingen, der skulle betale for en gruppe beboere, der var blevet opkrævet for lidt.

Her kunne sagen være stoppet, og det har den også gjort i mange andre, lignende sager, forklarer administrationschef Troels Riis Poulsen fra Boligselskabet Sjælland. Men denne gang valgte boligselskabet at gå videre med sagen. Det gik ikke så godt, for den 1. marts 2016 bekræftede byretten i Roskilde, at lejerne ikke skulle betale ud over, hvad der fremgik af det oprindelige varmeregnskab.

Sagen fortsatte i landsretten

"Vi har oplevet flere gange, at beboerklagenævnet har givet beboere ret i, at de så at sige slap, selvom der var fejl i et varmeregnskab som skulle rettes. Det synes vi ikke er rimeligt overfor resten af lejerne", forklarer Troels Riis Poulsen. Derfor ankede Boligselskabet Sjælland afgørelsen til landsretten.

Sagen er principiel, vurderer professor, lic. jur. Hans Henrik Edlund fra Aarhus Universitet. Han er blandt andet redaktør af jurabiblen "Karnov".

"Det er en principiel afgørelse, for den afklarer et spørgsmål, der længe har været usikkerhed om, og som beboerklagenævnene har behandlet forskelligt", vurderer han.


FAKTA

Sådan bliver varmen afregnet

Lige efter skæringsdatoen aflæser et målerfirma radiatormålerne. I dag sker det ved at en medarbejder går med en særlig radiomodtager langs bygningerne. Modtageren kan fjernaflæse den enkelte måler.

Samtidig modtager boligselskabet en slutopgørelse fra varmeleverandøren. Det kan være et naturgasselskab eller en fjernvarmevirksomhed.

Datoen er afgørende; for varmeregnskabet skal være i hånden hos beboerne senest fire måneder efter. Ellers behøver de ikke at tillægsbetale, men har stadig krav på at få penge tilbage, hvis de har betalt for meget aconto.

De tusindvis af aflæsninger fra boligerne tælles sammen og der bliver lavet et fordelingsregnskab for hver enkelt.

Regnskaberne printes og pakkes i kuverter. I Boligselskabet Sjælland fylder de adskillige flyttekasser, der skal afleveres til beboerne en helt bestemt dag.

Beboerne har seks uger til at klage over varmeregnskabet, hvis der er fejl i det. Og det sker af og til. Konsekvensen kan blive, at der skal laves et helt nyt varmeregnskab, og at nogle derfor skal betale mere og andre mindre.

Hvis der er fejl i varmeregnskabet, skal boligselskabet rette fejlen så hurtigt som muligt, men altså ikke nødvendigvis indenfor de fire måneder, afgjorde landsretten.


Juraen var ikke klar

Årsagen til at der er forskellige opfattelser af tidsfristerne skyldes, at loven ikke fortæller klart om rettelser til et varmeregnskab også er omfattet af 4-månedersfristen. Derfor skulle landsretten finde ud af, hvad der egentlig gælder.

Her måtte de tre landsretsdommere helt tilbage til 1967, hvor loven lød lidt anderledes, end den gør i dag.

”§ 51. Såfremt lejeren ifølge lov eller aftale skal betale særskilt bidrag til udgifterne ved ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand, skal regnskabet vedrørende disse udgifter og deres fordeling på ejendommens lejligheder og lokaler afsluttes og fremlægges senest 4 måneder efter den årlige varme-regnskabsperiodes slutning. … …

Stk. 3. Aflægges regnskabet ikke inden den i stk. 1 nævnte frist af 4 måneder, eller giver udlejeren ikke inden denne frist lejeren skriftlig meddelelse om regnskabets fremlæggelse, mister han sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren. …

Stk. 6. Konstateres der efter regnskabets aflæggelse fejl ved fordelingen af lejernes bidrag, kan udlejeren, såfremt fejlen må anses for undskyldelig, inden for en frist af 4 måneder efter regnskabets aflæggelse berigtige fordelingen. Om berigtigelsen skal der gives lejerne skriftlig underretning. Med hensyn til tillægsbetaling som følge af berigtigelsen finder bestemmelserne i stk. 3 tilsvarende anvendelse. …”

Juristerne ser nemlig på hvordan loven så ud tidligere for at forstå den bedre. Allerede i 1975 og flere gange siden blev loven ændret.

I dag siger almenlejeloven fra 2016 at:
”§ 9. Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bi-drag og henlæggelser og lignende i henhold til reglerne i lov om almene boliger m.v. …”

"§ 10. Lejen fastsættes årligt på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Lejeforhøjelser, der er nødvendige til opfyldelse af kravet i § 9, stk. 1, samt lejeforhøjelser, der er en følge af ændringer i lejefordelingen, jf. § 9, stk. 2, kan gennemføres med 3 måneders varsel. …”

”§ 56. Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. …”

”§ 57. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren forlange tillægs-betaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. …”

”§ 58. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 56, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren. …”

”§ 59. Har udlejeren som følge af en fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren overføre posten til det følgende forbrugsregnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift.
Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til til-lægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 57 tilsvarende anvendelse.”

Ikke hensigten at ændre den gældende retstilstand

Bestemmelserne er forsøgt tydeliggjort i de særlige bemærkninger til L97 i 2014:

”I stk. 2 foreslås det, at udlejeren ved fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne snarest skal rettes ved skriftligt at meddele det til de berørte lejere.
Der er uafklaret i retspraksis, om de almindelige frister for aflæggelse af regnskaber gælder ved fejlagtig udgiftsfordeling. Før ændringen af lejeloven i 1975 antoges det ved henvisningen til fristerne for regnskabsaflæggelse, at en ændret udgiftsfordeling i et nyt regnskab skulle ske inden udløbet af fristen for regnskabsaflæggelsen, hvis udlejeren ville bevare sin ret til tillægsbetaling. Det fremgik ikke af bemærkningerne til loven, om der var tilsigtet en ændring i forhold til reglerne i 1967-loven.
Det foreslås derfor, at ændring af regnskabet skal være foretaget inden for de frister for aflæggelse af regnskab, som er fastsat i den foreslåede bestemmelse i § 43, hvis udlejeren vil bevare sin mulighed for at kræve tillægsbetaling hos lejerne. Med forslaget afklares den bestående usikkerhed om, hvornår udlejeren skal have aflagt et nyt forbrugsregnskab som følge af fejlagtig udgiftsfordeling.
Det er ikke hensigten med forslaget herudover at ændre den gældende retstilstand.”

Landsretten satte punktum

Landsretten vurderede at sagen er omfattet af reglerne i § 59 stk. 2, og at usikkerheden om hvordan reglerne skulle fortolkes kommer fra den uklare formulering i loven. Landsretten skulle derfor tage stilling til om overskridelsen af fristen betyder at udlejeren mister retten til tillægsbetaling.

Her var landsrettens afgørelse klar. Retten kunne ikke finde noget der talte imod at varmeregnskabet kunne ændres efter fristen, hvis det var rettet på grund af en fejl. Samtidig lægger retten vægt på at udgiften fordeles på alle lejerne i afdelingen, hvis der ikke kan opkræves tillægsbetaling.

Afgørelsen får Troels Riis Poulsen til at vurdere, at beboerklagenævnene nu er nødt til at afgøre sagerne anderledes. Landsrettens afgørelse står nemlig over beboerklagenævnene.

Principiel afgørelse

Sagen er principiel, fordi den afgør en usikkerhed, der har været i almenlejeloven. Det fremgår af dommen, hvor landsretsdommerne konstaterer at sagen har handlet om et uafklaret retsspørgsmål. Derfor skal ingen af parterne betale sagsomkostninger til den anden part eller til statskassen.

Derfor vil professor Hans Henrik Edlund nu føje afgørelsen til noterne i Karnov, ligesom den bliver publiceret i Tidsskift for bygge- og boligret.

"Dommen betyder, at almene boligorganisationer nu kan opfylde pligten til at lave korrigerede varmeregnskaber uden at de, der skal foretage efterbetaling i henhold til det korrigerede regnskab, kan slippe for betalingen heraf med henvisning til, at regnskabet er kommet for sent frem", skriver han i en kommentar til dommen. Han peger på at balancelejen i almene boliger har fået betydning. Balanceleje betyder at udgifterne i boligafdelingen skal fordeles mellem lejerne, men at der ikke må tjenes penge på almene boliger.

"Derfor er det pga. balancelejeprincippet ikke længere samtlige lejere, der skal betale disse beløb, men alene dem, der har fået et korrekt regnskab og har haft det forbrug, som der ikke er betalt tilstrækkeligt for over a conto-betalingerne."

Han peger på at dommen peger på en væsentlig forskel mellem almene og private boliger. 

"Dommen er også interessant, fordi der gælder det stik modsatte for udlejere af private boliglejemål", konstaterer professor Hans Henrik Edlund.

Henvendelse om denne side til nyhedsredaktør